工商银行两次因首付贷被罚资金链复杂难把控

中国工商银行苏州分行收到了江苏省首张“首付贷”罚单。

近日，江苏省银监局于其官网上发布了苏州银监分局行政处罚信息公开表。处罚的案由是中国工商银行苏州分行对借款人首付款来源审核不严、未发现部分首付款来源于开发商，导致个别个人住房按揭贷款实际首付款比例不足。

根据相关规定，中国工商银行苏州分行被罚款人民币25万元。

法治周末记者尝试联系中国工商银行苏州分行和江苏省银监局，但截至发稿前，尚未得到任何回复。

深圳中为智研咨询有限公司研究员楚丽丽在接受法治周末记者采访时表示，江苏省银监局此举表明了在中国房地产调控加强的背景，需要通过严格措施来保障中国房地产与金融系统的稳健发展。

“这样做有两种好处，一是近期江苏省重点城市房价居高不下，罚款事件可以给江苏楼市带来一定的‘降温’效果。另一方面，从银行层面抓起，有利于给其他商业银行的业务操作带来警示和示范作用。”三胜咨询研究员陈盛华对法治周末记者说。

做法暗藏风险

其实，首付贷业务已经开展多年且相当火爆。据业内人士介绍，首付贷即“借钱给你付首付，同时收取一定利息”。

但是，今年以来已经有多家银行因为首付贷受到相关部门的处罚。

据媒体报道，在今年4月，上海银监局对辖内部分商业银行的个人住房按揭贷款业务进行了稽核调查。而根据调查结果，决定自4月25日起暂停辖内各商业银行与链家等6家房地产中介的业务合作1个月，并对违规的7家商业银行营业机构暂停个人住房贷款业务2个月。

值得注意的是，这7家受处罚的商业银行营业机构中就包括工商银行上海市静安支行。

据悉，稽查结果显示，受罚的原因是因为发现部分商业银行在房贷新政实施之前，存在违反受托支付要求发放个人住房按揭贷款的情况(在贷款发放后，将个人住 房按揭贷款资金直接划入非房屋交易双方的第三方，该第三方又将资金划至房地产中介公司)，同时还发现本市部分房地产中介公司存在通过首付贷及垫付资金等方 式为房屋交易双方垫资的情况。

对此，陈盛华表示，首付贷可以使得部分不符合购房条件的人利用杠杆去买房。而房产的增值部分不仅可能满足购房者还本付息要求，甚至还有利润生成。

但是，楚丽丽对法治周末记者指出，这种做法也存在许多风险。

“首先，潜在的风险就是‘无法获得首付资金的客户可以容易获得银行贷款’，导致银行会较高地发生无法收回贷款的风险，加剧银行金融系统性风险。其次，首付贷间接会促使房价的提升，因为首付贷为‘房地产投机行为’创造便利，为房地产金融系统风险埋下伏笔。”楚丽丽说。

资金链复杂致首付来源难查清

对于此次工商银行苏州分行被罚，中研普华研究员周斌鸿对法治周末记者分析称，可能和银行没有严格核实、追溯购房者的首付资金来源有关。

对此，陈盛华表示赞同并指出，“首付贷禁约”被破坏，有可能是房企，中介或商业银行的产品设计下进行的，因为发放首付贷款的方式有三种情况。

公开资料显示，开发商向买房人发放首付贷的机构形式有：第一，开发商或房产中介机构，通过自营的互联网金融平台向购房者提供首付贷款服务;第二，开发商 或房产中介机构与第三方互联网金融机构合作，由前者提供购房首付贷款需求，后者提供资金贷款;第三，互联网金融机构独立提供贷款服务。

“目前多数首付贷款需要开发商或中介提供贷款需求，通过互联网金融平台集资的形式给购房者贷款。整个首付款的资金链比较复杂，资金来源涉及范围较广，且银行、P2P网贷平台等机构有可能暗地里为首付贷提供便利。因此会出现首付来源难以查清的情况。”陈盛华分析。

对此，楚丽丽认为，开发商与购房人存在共同利益关系，对于泄露任何相关信息会损害双方的利益。首付款对于工商银行苏州分行也有利益好处，因此工商银行苏州分行可能存在“睁一只眼闭一只眼”的情况，存在配合违规作假的可能。

“首付贷操作作为‘理财产品’包装，外界很难直接认知，不足以产生很大的社会关注度。”楚丽丽说。

需加强违规业务惩罚机制的建立与实施

其实，针对首付贷存在的风险，在今年8月，国家七部委联合下发《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》，明确规定中介机构不得提供或与其他机构合作提供首付贷等违法违规的金融产品和服务。

而意见的下发，在业内人士看来，意味着“首付贷”业务被正式叫停。据媒体报道，随着意见的公布，深圳、广州、北京等地网贷系统叫停当地首付贷业务。

但是，周斌鸿则认为，虽然“首付贷”被叫停，但并不意味着需求也被叫停。

“今后银行和民间金融都不会去碰首付贷。但实际上，首付贷已存在多年，在被打压后，需求还在，可能会以别的形式出现，如消费信用贷款、装修贷等。”广东南方金融创新研究院秘书长徐北在接受媒体采访时表示，

因此，在楚丽丽看来，对于工商银行而言，未来在操作类似业务的时候，首先应当是加强业务监督的力度及独立性，防止各分行内部出现黑色利益链条或勾结。应 当加强违规业务惩罚机制的建立与实施，对于违反业务规定的，坚决查处并予以惩戒，使其产生巨大的违规成本而达到预防与警示的意义。

另外，楚丽丽指出，具体的措施主要包括加强与银监会的联系，尤其是要积极协助银监会开展相关督查事务，建立完整的督查体系。在完善银行治理制度方面着手，限制分行相关部门与领导的权利，尤其是要完善监督机制，防止银行业务出现监督失灵的情况。

“工商银行应当建立完整的业务处理机制，排除相关潜在业务违规操作风险，建立完善的‘各分银行业务授权与上报机制’。”楚丽丽说。

而周斌鸿则认为，银行应该严格执行国家相关规定、强化审贷程序，核实购房者的首付资金具体来源，尤其是由中介出面，帮助购房者从银行申请大额信用卡、办理高额度消费贷或先做一笔抵押贷款。

陈盛华则建议，工商银行未来在操作这种业务时，银行应该考虑将首付款来源作为贷款发放的一项重要条件，甚至可以设置窗口指导，要求首付款不是自有资金的，一律不得发放房贷。

“银行还可以通过征信渠道对购房者进行资格审核，拉长审核期限，或者通过排查银行内部的流水异动等方面来加强风控，以防止此类事件的再次发生。”陈盛华说。

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